Baufinanzierung München

Beratungsbereich Finanzierungen in München

Baufinanzierung München:
die Rate, die auch in zehn Jahren noch trägt

In München bedeutet eine Immobilienfinanzierung andere Summen als im Bundesdurchschnitt, und damit auch andere Konsequenzen, wenn man sich verrechnet. Ich hole Ihnen Angebote von mehreren Banken ein, vergleiche Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte und sage Ihnen, welche Rate langfristig tragfähig ist. So gehen Sie mit einer belastbaren Zahl in die Besichtigung, statt sie hinterher passend zu rechnen.

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Ihr Ansprechpartner in München

Mein Name ist Marco Mahling und ich berate seit 2006 in München

Angefangen habe ich in einer Zeit, in der Beratung vor allem bedeutete, dem Kunden ein Produkt zu verkaufen. Genau das wollte ich anders machen. Heute arbeite ich als freier Makler anbieterneutral, erkläre Zusammenhänge statt Produktnamen und sage auch mal ab, wenn ich keinen Bedarf sehe.
Was mir wichtig ist: Sie sollen nach dem Gespräch verstehen, warum Sie welchen Vertrag haben. Deshalb bekommen Sie von mir keine Hochglanzpräsentation, sondern eine nachvollziehbare Empfehlung mit den Argumenten dafür und dagegen. Und wenn etwas passiert, haben Sie eine feste Ansprechperson statt einer Hotline.

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Das Wichtigste in Kürze

Wann sollte ich kommen?
Vor der Besichtigung, nicht danach. Mit einer belastbaren Finanzierungszusage verhandeln Sie anders, und Sie wissen, wonach Sie überhaupt suchen
Was leiste ich dabei?
Angebote mehrerer Banken, Vergleich der Konditionen, Prüfung der Tragfähigkeit und die Absicherung, die zur Finanzierung gehört
Was kostet die Beratung?
Für Sie nichts. Die Vergütung erfolgt über die finanzierende Bank und ist im Zins einkalkuliert
Auch bei Anschlussfinanzierung?
Ja. Rund drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung lohnt der Blick auf ein Forward-Darlehen

Unsere Leistungen im Überblick

Zinsbindung

Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Eine lange Bindung kostet Aufschlag, gibt Ihnen aber Planungssicherheit und schützt vor einem Zinsanstieg zum Ablauf. Welche Länge richtig ist, hängt daran, wie hoch die Restschuld am Ende der Bindung sein wird.

Tilgungssatz

Die Stellschraube mit dem größten Effekt auf die Gesamtkosten. Ein Prozent Anfangstilgung klingt günstig, führt bei den heutigen Zinsen aber zu Laufzeiten jenseits der Rente. Zwei bis drei Prozent sind der realistische Bereich, und die Möglichkeit, den Satz später anzupassen, gehört in den Vertrag.

Sondertilgungsrechte

Fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind üblich und meist kostenlos. Wer eine Bonuszahlung oder eine Erbschaft erwartet, sollte darauf achten. Ohne dieses Recht ist Geld, das Sie später frei haben, in der Finanzierung nicht einsetzbar.

Eigenkapital und Nebenkosten

In Bayern kommen rund zehn bis zwölf Prozent Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage. Diese Nebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen, weil Banken sie ungern mitfinanzieren und der Zins dafür deutlich steigt.

💡 Aus der Praxis: Die häufigste Fehlplanung ist nicht der zu hohe Kaufpreis, sondern die zu niedrige Tilgung. Wer mit einem Prozent startet, um die Rate klein zu halten, zahlt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld, die kaum kleiner ist als der Anfangsbetrag.

Warum ich Finanzierung und Absicherung zusammen rechne

Eine Bank vergleicht Ihre Zahlen mit ihren Richtlinien und sagt Ja oder Nein. Ich vergleiche mehrere Banken und schaue zusätzlich auf die Frage, die im Finanzierungsgespräch selten gestellt wird: Was passiert mit dieser Rate, wenn ein Einkommen wegfällt?

Bei einer Finanzierung über dreißig Jahre ist das keine theoretische Frage. Wer in München kauft, bindet sich an eine Rate, die in aller Regel zwei Einkommen voraussetzt. Deshalb gehört die Absicherung der Arbeitskraft in dieselbe Rechnung, nicht in ein separates Gespräch ein halbes Jahr später.

Was ich dabei nicht mache: eine Finanzierung schönrechnen, damit ein Objekt passt. Wenn die Rate nicht tragfähig ist, sage ich das, auch wenn die Wohnung Ihnen gefällt.

Sie überlegen zu kaufen und wissen nicht, was realistisch ist?

Das klären wir in einem Erstgespräch, bevor Sie die erste Besichtigung machen.

Typische Situationen in München

Die Ausgangslage unterscheidet sich stark danach, ob Sie zum ersten Mal kaufen, nachfinanzieren oder vermieten wollen. Diese drei Fälle betreue ich am häufigsten.

Erster Immobilienkauf

Hier geht es zuerst um die Frage, was überhaupt geht. Bevor wir über Objekte reden, rechnen wir die tragfähige Rate und das nötige Eigenkapital durch. Mit dieser Zahl im Rücken suchen Sie gezielter und verhandeln besser.

Anschlussfinanzierung

Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, lohnt der Blick auf ein Forward-Darlehen. Bis zu rund fünf Jahre im Voraus lässt sich der Zins sichern, gegen einen Aufschlag. Ob sich das rechnet, hängt an der Zinserwartung und an Ihrer Restschuld.

Kapitalanlage

Bei einer vermieteten Immobilie sieht die Rechnung anders aus, weil Mieteinnahmen und steuerliche Effekte hineinspielen. Gleichzeitig müssen Instandhaltung und Mietausfall realistisch eingepreist sein. Mehr dazu auf der Seite zu Immobilien als Kapitalanlage.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung in München

Fragen? Hier stehen die Antworten

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Als Faustregel sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen, in Bayern also rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Alles darüber senkt den Zins. Vollfinanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer und nur bei sehr stabilem Einkommen sinnvoll.

Was kostet Ihre Beratung?

Für Sie nichts. Die Vergütung erfolgt über die finanzierende Bank und ist im Zins einkalkuliert. Sie zahlen dadurch nicht mehr, als wenn Sie direkt zur Bank gingen, bekommen aber den Vergleich mehrerer Häuser.

Wann sollte ich mich melden?

Am besten, bevor Sie mit der Objektsuche beginnen. Mit einer durchgerechneten Tragfähigkeit wissen Sie, in welchem Rahmen Sie suchen, und mit einer Finanzierungsbestätigung sind Sie beim Verkäufer im Vorteil.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Das hängt an der Restschuld zum Ende der Bindung. Wenn diese noch hoch wäre, spricht viel für eine lange Bindung. Ist sie klein, können Sie das Risiko eher tragen. Das rechne ich Ihnen in beiden Varianten durch.

Können Sie auch die Absicherung mitmachen?

Ja, und ich halte das für wichtig. Eine Rate über dreißig Jahre setzt in München fast immer zwei Einkommen voraus. Was passiert, wenn eines wegfällt, gehört in dieselbe Rechnung. Siehe dazu Einkommensschutz.

Beraten Sie auch zur Anschlussfinanzierung?

Ja. Melden Sie sich rund drei Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung, dann haben wir genug Vorlauf, um ein Forward-Darlehen zu prüfen.

Unverbindliche Beratung

Rechnen wir durch, was für Sie geht

Im Erstgespräch schauen wir auf Ihr Einkommen, Ihr Eigenkapital und Ihre Vorstellungen und ermitteln die Rate, die langfristig tragfähig ist. Danach wissen Sie, in welchem Rahmen Sie suchen können. Kostenlos und unverbindlich.

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Marco Mahling

Über Marco Mahling – Ihr Berater

Marco Mahling ist seit über fünfzehn Jahren als unabhängiger Versicherungsmakler und Finanzberater tätig. Mit über 1.000 geprüften Fünf-Sterne-Bewertungen zählt er zu den am besten bewerteten unabhängigen Beratern Deutschlands. Sein Fokus liegt auf der ehrlichen Beratung zur Berufsunfähigkeitsversicherung, zur privaten Krankenversicherung und zur Altersvorsorge.

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